CITYHOMES

SỬA CHỮA, BẢO TRÌ

Nhằm đảm bảo an toàn, thuận tiện cho cư dân sinh sống trong tòa nhà, công tác sửa chữa - bảo trì chung cư phải được đặt ra là một trong những nhiệm vụ hàng đầu. Khi tiến hành sửa chữa - bảo trì, cần chú ý những điểm sau:

 

Những phần lộ thiên của chung cư thường xuyên chịu tác động của thời tiết nên nếu không được sửa chữa thường xuyên sẽ bị hư hỏng nhanh chóng. Sự cố thường xảy ra nhất đối với phần lộ thiên của chung cư là: Nứt tường, các mảng xi măng trát tường bị phồng lên hoặc rơi vỡ, bê tông nứt vỡ hoặc cốt thép bị lộ ra, ống nước bị gỉ sét và hư hỏng, nước thấm ra các bức tường bao ngoài.

 

Việc thường xuyên kiểm tra và bảo trì sẽ giúp xác định kịp thời các thiết bị đang có nguy cơ hỏng hóc của tòa nhà. Những khu vực công cộng của chung cư thông thường sẽ do Ban quản trị hoặc công ty CityHomes chịu trách nhiệm chăm sóc, bảo trì. Ngoài ra, tại mỗi khu căn hộ, mỗi chủ sở hữu cũng nên thực hiện việc kiểm tra thường xuyên. Nếu phát hiện bất kì vấn đề gì, chủ sở hữu phải gọi kỹ thuật viên đến kiểm tra và sửa chữa.

 

Bỏ qua tầm quan trọng của việc kiểm tra các hư hỏng và bảo trì đầy đủ có thể dẫn đến tình trạng gạch ốp tường, thạch cao của tường bao ngoài bị bong ra, mảnh vụn bê tông rơi vỡ có thể đe dọa đến sự an toàn của tài sản và tính mạng của cư dân.

 

Hành vi xây dựng trái phép

• Thay đổi kết cấu cầu thang thoát hiểm hoặc thực hiện các hành vi xây dựng trái phép ở tầng áp mái và hàng lang lộ thiên.
• Tự ý mở lỗ thoát khí hay lỗ thông gió… tại cầu thang phía sau cánh cửa thoát hiểm.
• Tự ý cơi nới các "chuồng cọp", mái che, giá treo hoa...
• Lắp đặt cổng gây ảnh hưởng tới việc thoát hiểm khi có sự cố.
• Đấu nối bất hợp pháp các loại ống cống như ống thoát nước thải, ống thoát nước mưa, cống rãnh…

Nếu bất cứ hành vi xây dựng trái phép này bị phát hiện, các cư dân có thể báo cáo cho Ban quản trị hoặc CityHomes để để kiểm tra và xử lý nhằm đảm bảo cấu trúc, hình ảnh cho toàn bộ công trình chung cư.

 

Hệ thống PCCC

Lắp đặt hệ thống Phòng cháy - Chữa cháy cho chung cư là yêu cầu bắt buộc để bảo vệ con người và tài sản một cách tốt nhất trước các nguy cơ cháy nổ. Thông thường chung cư phải được trang bị các thiết bị phòng cháy chữa cháy cơ bản sau đây:

• Hệ thống báo cháy: chuông báo cháy bằng tay, loa...;
• Hệ thống vòi rồng chữa cháy;
• Bình cứu hỏa;
• Hệ thống phun nước tự động;
• Hệ thống chiếu sáng khẩn cấp;
• Các phương tiện thoát hiểm;

Các thiết bị này phải sẵn sàng sử dụng trong trường hợp có báo động hỏa hoạn hoặc cần dập tắt đám cháy. Để đảm bảo các thiết bị này hoạt động hiệu quả, CityHomes chịu trách nhiệm định kỳ kiểm tra, sửa chữa, thay thế các thiết bị phòng cháy chữa cháy không hoạt động hoặc bị hư hỏng.

 

Hệ thống thang máy

CityHomes sẽ chịu trách nhiệm làm việc với nhà thầu thực hiện các nhiệm vụ sau:

• Kiểm tra, làm sạch, tra dầu định kỳ hàng tháng;
• Kiểm tra độ an toàn của thiết bị sau theo thời gian quy định;
• Kiểm tra tải trọng tối đa, vượt tải và phanh theo thời gian quy định.

Nhà thầu thang máy sẽ cung cấp dịch vụ bảo trì dựa trên các điều khoản hợp đồng. Để tránh vi phạm pháp luật, CityHomes sẽ hỗ trợ, giám sát các nhà thầu trong việc đảm bảo rằng thang máy đáp ứng tiêu chuẩn an toàn bằng cách:

• Tạo điều kiện cho nhà thầu thực hiện nhiệm vụ bảo trì;
• Đảm bảo an toàn bằng cách đặt các biển cảnh bảo cho cư dân trong quá trình bảo trì;
• Lưu trữ các giấy tờ, tài liệu liên quan.

Trong quá trình vận hành hệ thống thang máy, bộ phận bảo trì chịu trách nhiệm đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các quy trình, kiểm tra rủi ro hàng ngày để đảm bảo hệ thống hoạt động một cách trơn tru và thực hiện công tác cứu nạn nếu có sự cố xảy ra. CityHomes sẽ báo cáo ngay cho nhà thầu thang máy khi có các dấu hiệu bất thường và công ty bảo hiểm bằng văn bản khi xảy ra tai nạn.

 

Hệ thống gas trung tâm

Việc vận hành hệ thống gas cần tuân thủ những quy định nghiêm ngặt nhằm đảm bảo an toàn, phòng chống cháy nổ. Chính vì vậy, cần chú trọng các nguyên tắc sau:

• Việc sửa chữa và bảo trì hệ thống cung cấp gas phải đảm bảo tuân thủ các quy định về an toàn phòng chống cháy nổ.
• Hệ thống cung cấp gas trong tòa nhà (bao gồm cả ống đứng dẫn khí) cần được công ty cung cấp gas kiểm tra định kỳ.
• Kiểm tra việc lắp đặt gas ít nhất 12 tháng một lần.
• Không lưu trữ các bình đựng khí hóa lỏng (LPG) quá số lượng cho phép.
• Thông báo cho nhà cung cấp để thu hồi bình LPG ở khu vực công cộng.
• Không được đốt hoặc bật các thiết bị điện (bao gồm cả chuông hay điện thoại bàn) khi bị rò rỉ gas hoặc LPG, sau đó mở tất cả các cửa sổ, cửa ra vào và tắt thiết bị cấp gas chính.
• Cấm sử dụng bình nóng lạnh chạy bằng gas.

 

Hệ thống cấp thoát nước

Hệ thống cấp nước

• Hầu hết hệ thống cấp nước của  các tòa nhà chung cư sử dụng tích hợp của 3 loại hệ thống: hệ thống cấp nước trực tiếp, hệ thống cấp nước gián tiếp và hệ thống bơm nước thải.
• Đối với hệ thống cấp nước trực tiếp, nước sạch được cấp trực tiếp từ đường ống nước công cộng đến các hộ gia đình ở các tầng thấp bằng áp suất thủy lực bên trong đường ống chính.
• Đối với hệ thống cấp nước gián tiếp, sử dụng máy bơm nước để lấy nước từ các bể chứa ở tầng trệt của tòa nhà, và hút nước sạch vào bể trên mái nhà, sau đó dẫn nước đến từng hộ gia đình thông qua mạng lưới đường ống phụ.
• Đối với hệ thống bơm nước thải, nước được truyền kết thúc nhận được bằng cách lắp máy bơm áp lực để cấp nước: đường ống cứu hỏa cũng có chức năng tương tự.
• Hệ thống cấp nước bao gồm: máy bơm nước, đường ống đứng, bể chứa, thiết bị phao tự ngắt và các đường ống phụ.
• Tất cả các phần cố định của hệ thống cấp nước phải được thường xuyên kiểm tra và duy trì hoạt động đúng cách.
• Tất cả các bể nước phải được làm sạch theo định kỳ để kiểm soát chất lượng tốt nhất.

 

Hệ thống thoát nước

• Hệ thống thoát nước có thể được chia thành hệ thống đường ống thoát nước mưa và hệ thống đường ống nước thải. Các phần cố định của hệ thống thoát nước bao gồm các đường ống nước thải, xi phông, hố ga.
• Phải nối các đường ống nước thải sao cho phù hợp nhất, chẳng hạn như nước thải từ bồn rửa không được xả ra theo đường ống nước mưa.
• Phải đảm bảo đầu thoát nước thải không bị rác chặn hoặc phải có lưới để ngăn  rác khỏi tắc đường ống.
• Tất cả các đường ống nước thải bao gồm đường ống chôn dưới đất, ống dẫn chất thải, ống thông gió và ống cống ngầm phải luôn ở trong tình trạng hoạt động tốt. Cần phải kiểm tra định kỳ tất cả các đường ống trên; nếu phát hiện rò rỉ, tắc nghẽn hoặc hư hỏng, cần tiến hành sửa chữa ngay.
• Để ngăn chặn khí thải và côn trùng trong đường ống xâm nhập vào khu dân cư, các thiết bị vệ sinh bao gồm bồn rửa tay, chậu rửa, bồn tắm và vòi sen, nhà vệ sinh và nắp thoát nước ở sàn phải được gắn với ống xi phông (ống xi phông hình chữ U, ống xi phông hình chai hoặc loại chống chảy ngược). Nếu như không sử dụng thường xuyên, thì mỗi tuần nên đổ khoảng nửa lít nước vào đầu ống nước thải. Sau đó, mỗi hộ gia đình đổ một muỗng cà phê chất tẩy trắng pha loãng theo tỷ lệ 1:99  vào đầu ống nước thải. Đối với nắp thoát nước ở sàn, cần phun thuốc diệt côn trùng sau khi làm vệ sinh.
• Cần kiểm tra các cửa cống  thường xuyên, nếu phát hiện tắc nghẽn thì phải xử lý ngay. Các cửa cống phải được bố trí sao cho việc bảo trì  được thực hiện dễ dàng và thường xuyên. Không nên để các vật cản như đồ đạc hay cây cảnh ở khu vực này. Có thể ngăn chặn khí thải do rò rỉ từ các hố ga bằng cách sử dụng loại nắp cống hai lớp, hoặc sửa chữa ở các cạnh của lỗ cống hoặc các vết nứt ở các miệng cống.
• Trách nhiệm sửa chữa và bảo trì hệ thống thoát nước được xác định dựa trên hư hỏng của đường ống công cộng hoặc đường ống của từng căn hộ. Ví dụ, nếu như xảy ra nổ đường ống thoát nước mưa, OC hoặc tất cả các chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm sửa chữa. Tuy nhiên, một nhánh của đường ống được nối đến một căn hộ bị hư hỏng, chủ sở hữu hoặc người cư trú trong đó căn hộ phải có trách nhiệm sửa chữa.

 

Chống thấm và rò rỉ

Rò rỉ trần xảy ra khi nước rò rỉ ở tầng trên ngấm xuống trần nhà tầng dưới qua lớp sàn bê tông. Đây  là một vấn đề phổ biến, đặc biệt là trong các tòa nhà chung cư cũ và thường xảy ra ở các khu vực ẩm ướt như trong nhà vệ sinh và phòng tắm.

 

Nguyên nhân

Nguyên nhân phổ biến gây ra sự rò rỉ trần là do lớp chống thấm/lớp vữa sàn bị hao mòn sau một khoảng thời gian sử dụng. Khi xảy ra trường hợp trên, lớp vữa/lớp chống thấm sẽ mất đặc tính chống thấm và không thể để ngăn nước thấm qua tấm sàn xuống tầng dưới.

 

Trong chung cư, tầng trên và tầng dưới đều bị ảnh hưởng bởi các các cấu trúc bên trong, bao gồm các tấm trần/sàn nhà. Nếu nguyên nhân của sự rò rỉ trần là do sự hao mòn của màng chống thấm/lớp vữa trong tấm sàn thông qua sử dụng theo thời gian, căn hộ tầng trên và tầng dưới có trách nhiệm thông báo và tạo điều kiện cho việc sửa chữa bảo trì các phần hư hỏng này.

 

Ngoài ra rò rỉ cũng có thể xảy ra tại phần mái hay khu vực tầng hầm của chung cư gây ảnh hưởng đến sinh hoạt và cấu trúc của tòa nhà. Vì vậy, việc lên lịch trình kiểm tra và bảo trì định kỳ là việc không thể thiếu để đảm bảo cấu trúc xây dựng của tòa nhà.

 

Phương pháp sửa chữa

Cần sử dụng phương pháp trát lại vữa để sửa chữa các sự cố rò rỉ trần. Đây là một phương pháp sửa chữa hiệu quả mang tính toàn diện vì đã thay thế lớp chống thấm/lớp vữa ở các tầng trên.

 

#CITYHOMESVIETNAM