BAN QUẢN TRỊ CHUNG CƯ – MỘT NGHỀ MẠO HIỂM
Trong những năm gần đây, sự bùng nổ các Khu đô thị với sự xuất hiện các Tòa nhà chung cư cao tầng kéo theo hệ lụy tất yếu là: Mâu thuẫn về mặt lợi ích giữa một bên là Quyền lợi của các CĐT, một bên là Quyền lợi của cư dân. Ban quản trị chung cư ra đời để đại diện cho quyền lợi của cư dân giải quyết các mâu thuẫn của CĐT và thực hiện các chức năng nhiệm vụ theo các quy định của pháp luật, và cũng từ đó có một đội ngũ người lao động sinh sống tại chung cư dấn thân vào nghề – NGHỀ BAN QUẢN TRỊ CHUNG CƯ.
Các quy định quy phạm pháp luật về cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ chức năng, thù lao…của tổ chức BQT đã được quy định rất rõ ràng trong TT02/2016/BXD, tuy nhiên trong đó không đề cập đến khái niệm Nghề BQT. Với kinh nghiệm của người đã và đang tham gia thành viên BQT chung cư tôi có thể diễn tả khái niệm này một cách đơn giản như sau: Nghề BQT chung cư là công việc bán thời gian, đại diện cho quyền lợi của cư dân nơi mình sinh sống, được trả thù lao theo thỏa thuận với cư dân và được cư dân giám sát hoạt động, đánh giá hiệu quả hoạt động và quan trọng hơn luôn làm HÀI LÒNG các cư dân nơi mình sinh sống.
Vậy tại sao có rất ít người ứng cử tham gia BQT chung cư, phải chăng đây là Nghề mạo hiểm??? Có lẽ vậy vì:
Thứ nhất, BQT là đại diện cho một cộng đồng cư dân với nhiều độ tuổi khác nhau, trình độ nhận thức học vấn cũng khác nhau, mức độ quan tâm đến cộng đồng không giống nhau. Một cộng đồng như vậy đương nhiên giải quyết một vấn đề sẽ phát sinh các quan điểm khác nhau, có khi mâu thuẫn nhau. Khi đó, BQT phải đứng ra để quyết định và làm hài lòng một bộ phận cư dân, đồng thời sẽ làm cho các cư dân ở quan điểm ngược lại bức xúc, thậm chí xúc phạm và lăng mạ có khi bị đâm đơn kiện vì những lý do mà đôi khi không biết mình sai ở điểm nào. Khi đó gia đình, vợ con, anh em cùng sống ở chung cư sẽ phải chịu các áp lực nhất định, ảnh hưởng lớn đến không khí hưởng thụ đầm ấm của c/s gia đình sau những giờ làm việc căng thẳng tại cơ quan. Vậy là đã làm nghề sẽ phải đánh đổi điều này và yêu cầu gia đình mình phải chấp nhận điều đó, liệu có đáng không!
Thứ hai, khả năng đáp ứng và giải quyết vấn đề nội tại chung cư – Năng lực làm nghề BQT. Đã làm nghề này bắt buộc phải tập cho mình các thói quen mới là ĐỌC, HỌC, NGHIÊN CỨU VÀ TÌM HIỂU. Đọc là đọc các quy định pháp luật, học là phải học nghề quản lý chung cư, nghiên cứu và tìm hiểu các vấn đề khác liên quan đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, hệ thống thoát nước, cấp nước…), phê duyệt báo giá, chào thầu và ký hợp đồng bảo trì không ngoài mục đích đáp ứng yêu cầu công việc và lựa chọn bản chào giá hợp lý nhất, tiêu tiền ít nhất nhưng hiệu quả cao nhất. Với các thành viên làm nghề bán thời gian này, vậy phải đọc, học, nghiên cứu và tìm hiểu vào khoảng thời gian nào ngoài các khoảng thời gian: chiếm dụng của công ty, thời gian nghỉ ngơi của gia đình và như vậy liệu có đáng không!
Thứ ba, phải giữ cho cái tâm mình trong sáng và biết cách truyền đạt cái tâm của mình cộng đồng cùng biết. Với mỗi chung cư, tổng số tiền trong quỹ bảo trì và các nguồn thu tại chung cư do phát triển các dịch vụ gia tăng sẽ tương đối lớn, từ vài tỷ đến hàng chục tỷ. Hàng năm số tiền chi cho các hoạt động bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật ít vài trăm triệu, nhiều vài tỷ đồng và với cơ chế chào giá, đấu thầu như hiện nay kiểu gì các nhà thầu chẳng chiết khấu cho vài % – chắc chắn nhiều cư dân sẽ nghĩ như vậy. Ông nào cứ quản lý tài chính đương nhiên sẽ bị nghi ngờ dù ít hay nhiều, vậy làm sao thành viên BQT giữ được cái tâm trong sáng và cho cư dân biết. Có thể báo cáo tài chính thường xuyên, chứng từ rõ ràng minh bạch, thu chi trong tổng giá trị tiền được Hội nghị cư dân thông qua….nhưng làm cách nào để chứng minh tâm mình trong sáng trong khi những tài liệu này phần lớn cư dân không quan tâm. Rất khó, và như vậy đã làm nghề này phải chấp nhận bị một bộ phận cư dân nghi ngờ, thậm chí đâm đơn kiện. Như vậy liệu có đáng không!
Thứ tư, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành theo quy định của pháp luật để họ triển khai các công việc cụ thể, công việc đáp ứng nhu cầu dân sinh và chịu trách nhiệm một phần cho BQT nếu có gì bất trắc xảy ra. Các thành viên BQT phải là người đứng ra lựa chọn đơn vị quản lý vận hành có năng lực thực sự, có định hướng phát triển rõ ràng và có thể chấp nhận mức doanh thu, lợi nhuận hạn chế và quan trọng nhất phải thay BQT làm hài lòng các cư dân. Rất khó khi nguồn thu tại khu chung cư hạn chế, phí dịch vụ giữ nguyên và như vậy phải chấp nhận một đơn vị quản lý vận hành năng lực có hạn, thiếu chuyên nghiệp và luôn chạy theo các sự vụ phát sinh, làm việc thiếu tổ chức và kế hoạch. Như vậy, BQT sẽ phải chạy theo đơn vị quản lý vận hành và để đảm bảo tiêu chí ở trên phải bắt tay vào làm trực tiếp, phải theo dõi sát sao và phải lập kế hoạch hành động cho Đơn vị QLVH. Như vậy, thành viên BQT luôn nhìn trời và ước cho chung cư này không có vấn đề gì xấu xảy ra vì nếu có BQT sẽ phải đứng ra giải quyết thay, và không khéo lại được NHÀ NƯỚC mời đi ăn cơm bụi miễn phí một vài tháng, nặng thì vài năm. Vậy có đáng không!
Cuối cùng, ĐÁNG chứ!!! Đã xác định là một nghề thì cứ trả thù lao xứng đáng thì mình làm theo thỏa thuận giữa người lao động và ông chủ. Khác ở chỗ ông Chủ ở đây lại rất nhiều chủ thể có quan điểm, học vấn, nhận thức và cách giải quyết vấn đề khác nhau nên thực tế không có thỏa thuận trực tiếp nào hết. Vậy là, BQT phải tự cân nhắc trả thù lao cho chính mình dựa trên các nguồn thu sẵn có, trong đó vẫn phải để lại một phần để lo cho các vấn đề dân sinh của cộng đồng (lễ tết, trung thu…). Với tư duy thông thường, các ông chủ của mình lại theo chủ nghĩa cống hiến: thời gian làm việc ít, làm bán thời gian thù lao ít thôi chủ yếu làm vì cộng đồng, cống hiến vì cộng đồng mà không căn cứ vào các nguồn thu thực tế. Vậy là cũng không quyết định được thù lao trả cho mình, như vậy cũng mông lung lắm.
Tổng kết lại, 04 điều không đáng, có một điều chưa biết có đáng hay không. Vậy, BQT không thể coi là một nghề được vì nếu như vậy hàm chứa quá nhiều rủi ro và mạo hiểm.
Đỗ Quốc Tiến – Chung Cư Sông Nhuệ
#CITYHOMESVIETNAM
